Нескладная логистика

Нескладная логистика

Экономика 19 апреля Мария Полоус

В начале апреля администрация Екатеринбурга анонсировала новый проект в городе – транспортно-логистический центр (ТЛЦ) «Уральский». В столице Среднего Урала объёмы рынка складской недвижимости приближаются к отметке в 3 млн квадратных метров, и это не предел для развивающейся торговли в уральском миллионнике. С одной стороны, на территории остро не хватает новых качественных площадей, но проекты со скандальной репутацией могут отпугнуть потенциальных инвесторов.

Предполагается, что ТЛЦ «Уральский» будет принимать на себя часть грузопотоков: продовольствия, стройматериалов, мебели, бытовой техники. Проект заявлен на участке в 100 гектаров в Калиновском микрорайоне недалеко от озера Шарташ. Инициатор проекта и собственник земли – ООО «Екатеринбургский транспортный терминал» (ЕТТ) во главе с Сергеем Кирсановым.

Авторы задумки сообщают, что в ТЛЦ планируется включить элементы железнодорожной, терминальной и складской инфраструктур.

«На территории не будут размещены какие-либо производственные или опасные промышленные объекты, не предусмотрены хранение и утилизация опасных грузов и веществ», – передаёт пресс-служба администрации заявление Сергея Кирсанова.

Впрочем, старт проекта ознаменовался скандалом: начавшаяся на участке вырубка леса возмутила местных жителей. Уральцы создали петицию на Change.org с требованием остановить стройку и организовать публичные слушания по поводу проекта. Обращение адресовано губернатору Свердловской области Евгению Куйвашеву, главе Екатеринбурга Алексею Орлову, министру природных ресурсов региона Алексею Кузнецову и председателю Экологического совета Ольге Старцевой.

Мэр Екатеринбурга Алексей Орлов со схемой ТЛЦ «Уральский» на совещании.Мэр Екатеринбурга Алексей Орлов со схемой ТЛЦ «Уральский» на совещании.Фото: официальный портал Екатеринбурга

«За красивой вывеской “Логопарк” скрывается обычная промзона: бетонные заборы, склады, стоящие в очереди фуры. Озеро Шарташ – любимое горожанами место отдыха, уникальный памятник природы областного значения. Строительство промзоны потребует мелиорации (осушения) земель, что приведёт к экологической катастрофе. Шарташ обмелеет, превратится в болото и погибнет», – делятся опасениями авторы петиции.

На момент подготовки публикации обращение подписали более 36 тысяч человек.

Инвесторы не любят

Эксперты предупреждают, что, если скандал будет разгораться дальше, ситуация принесёт уйму проблем.

– Конфликт с жителями может серьёзно повлиять на проект. Если противостояние между компанией и людьми будет нарастать, то не исключены многочисленные суды между ними с неизвестным результатом, – подчеркнул Дмитрий Баранов, ведущий эксперт управляющей компании «Финам Менеджмент».

Один из рисков – как городской конфликт отразится на репутации.

– Инвесторы не любят заходить в скандальные проекты, – обратил внимание независимый консультант по складской недвижимости Виталий Хиль.

Схема ТЛЦ «Уральский».Схема ТЛЦ «Уральский».Фото: официальный портал Екатеринбурга

В городской администрации уверяют, что земельный участок был продан более 15 лет назад.

– Про проект [ТЛЦ «Уральский»] я узнал только в начале этого года, хотя у меня была информация несколько лет назад, что в промзоне в посёлке Калининском есть старые промышленные объекты, там хотят что-то развивать, реконструировать. Я так понимаю, инициаторы давно прорабатывали [этот проект], – добавил Виталий Хиль.

Эксперты воздерживаются от прогнозов о том, кто станет конечным собственником проекта.

– Компания [ЕТТ] может как продать проект впоследствии, так и продолжить реализовывать его самостоятельно или с другими заинтересованными организациями – это будет зависеть от конкретных условий. Не исключён и вариант, что компания останется собственником проекта, но передаст его в управление другого предприятия, не важно – отечественного или иностранного, – делится соображениями с «Октагон.Урал» эксперт Дмитрий Баранов.

В целом не следует ожидать, что проект – в случае реализации – приведёт к глобальному перекраиванию рынка. В Екатеринбурге конкурируют как местные, так и столичные игроки, спрос на складскую недвижимость остаётся высоким уже не первый год, что провоцирует дефицит площадей.

Местные лучше знают

На начало 2021 года в Екатеринбурге насчитывалось 2,71 млн квадратных метров складов, из них 1,81 млн квадратных метров приходится на объекты класса A и B (то есть наиболее современные и комфортные типы зданий). Екатеринбург является ключевым экономическим и логистическим узлом за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

Региональные девелоперы, как правило, чаще строят склады под спекулятивный рынок, столичные – под якорных арендаторов (в формате built-to-suit).

– Местные игроки лучше знают рынок, они готовы запускать относительно небольшие проекты – до 10 тыс. квадратных метров. Для федеральных [склады в Екатеринбурге] это удалённые проекты, им интересно заходить сразу с большими объёмами и с пониманием, под кого строить, – пояснил Виталий Хиль.

Например, сейчас в формате built-to-suit строят крупные объекты для Ozon и «Детского мира».

«Если склад в хорошей локации, если он класса А, то сдаётся достаточно быстро даже на стадии строительства. По моей оценке, сейчас объём вакантных площадей – в пределах одного процента. Ставки на аренду выросли на пять процентов на объекты класса A и B за последний год, пока нет предпосылок для снижения ставок».

Виталий Хиль | независимый консультант по складской недвижимости Виталий Хиль
независимый консультант по складской недвижимости

– Дефицит есть в местах транспортных развязок в радиусе от города до 30 километров, – сообщили «Октагон.Урал» в ООО «Терминал Чкаловский».

Миграция арендаторов

Сейчас в среднем один квадратный метр склада класса А обходится застройщику в 40–50 тыс. рублей с учётом налога на добавленную стоимость. Конечные траты зависят от целого спектра факторов: расположения и качества земельного участка, наличия инфраструктуры и других.

Нехватка площадей особенно обострилась на фоне бурного развития служб доставки из-за COVID-19.

– Мы видим значительный объём запросов на аренду или покупку складов от e-com-компаний, а также стабильный запрос на развитие складской инфраструктуры от логистических компаний и продуктовых ретейлеров. В среднем объём запросов на склады класса А сегодня превышает 200 тыс. квадратных метров, – заявил «Октагон.Урал» директор ООО «ИСТЭЙТ» (специализируется на индустриальном девелопменте) Андрей Толшин.

Складских помещений не хватает как в черте города, так и за его пределами.Складских помещений не хватает как в черте города, так и за его пределами.Фото: сайт логопарка «Высота»

Новые склады разной вместимости интересны бизнесменам, которые постепенно отказываются от аренды старого производственного складского фонда в промзонах Екатеринбурга.

– Некоторые такие объекты ещё используются, но их жизненный цикл подходит к концу. Миграция клиентов со старых промышленных территорий на современные склады даёт о себе знать, это тоже создаёт спрос, – отмечает Виталий Хиль.

Аналитик также обращает внимание, что в Екатеринбурге будут востребованы небольшие объекты от 800 квадратных метров до 3 тыс. квадратных метров. Они нужны в микрорайонах для доставки скоропортящихся продуктов и для онлайн-компаний с пунктами самовывоза.

– Очевидным решением проблемы дефицита складов является строительство новых проектов, но этому препятствуют ограниченные варианты размещения складов на земельных участках, а также перегретая рынком цена их приобретения, – сообщает Андрей Толшин.

– Рынок сам урегулирует всё в течение двух-трёх лет, – резюмируют представители ООО «Терминал Чкаловский».

Екатеринбург