Загородный курс

Загородный курс

Истории 18 июня 2021 Игорь Лесовских

Очередная волна ограничений, накатывающаяся на российские регионы, подстёгивает рынок загородной недвижимости. Производители стройматериалов месяц от месяца бьют рекорды продаж, крупные девелоперы анонсируют выход на рынок малоэтажного жилья, а частные заказчики страдают от отсутствия на рынке квалифицированных стройбригад. К чему приведёт строительный бум в загородной недвижимости, разбирался «Октагон».

О росте интереса горожан к загородной недвижимости эксперты говорят с лета 2020 года. По данным аналитиков ЦИАН, за прошлый год этот рынок вырос на 65 процентов в среднем по регионам России. Но мало кто обращает внимание на корреляцию спроса на частные дома с волнами ограничений из-за COVID-19, очередная из которых вновь пошла по России летом текущего года.

– Рост спроса мы начали фиксировать с началом первых ограничений в 2020 году – тогда пришли клиенты, которые уже находились на стадии строительства, и им нужно было довести его до готовности, – рассказывает «Октагону» глава российского подразделения международного концерна Xella International (производит строительные материалы под брендом Ytong) Андрей Башкатов. – Но этот год опять бьёт рекорды: за пять месяцев прирост составил уже 130 процентов к аналогичному периоду 2020 года. Если сравнивать итоги за пять месяцев текущего года и 2019-го – хорошего для производителей стройматериалов, то скачок только по нашей продукции составил 233 процента. Нас спасали складские запасы, сейчас у отдела продаж даже вводятся квоты.

Рост спроса на стройматериалы и загородную недвижимость продолжается с лета 2020 года.Рост спроса на стройматериалы и загородную недвижимость продолжается с лета 2020 года.Фото: Владимир Песня/РИА Новости

По словам эксперта, рост рынка находится в начальной стадии. Июнь, когда власти регионов РФ начали вводить новые ограничения, будет самым рекордным по продажам стройматериалов.

Cами девелоперы отмечают, что пандемия привела к тому, что городские жители изменили свои взгляды на частное жильё. Если раньше приоритет отдавался загородной недвижимости в виде дач, то сейчас людям стали интересны дома для комфортного и длительного проживания.

«Многоквартирные проекты в общей своей массе стали дегенерировать, а качественные массовые предложения на рынке загородной недвижимости, наоборот, расти. Это вызывало переток клиентов в загородный сегмент».

Илья Баков | директор компании «7 прудов» Илья Баков
директор компании «7 прудов»

Впрочем, отмечают участники рынка, качественные предложения встречались на рынке в преддверии пандемии, но были вымыты с него в кратчайшие сроки.

– Наиболее популярный сегмент «загородки» в Москве – это точечные варианты в 5–10 километрах от Москвы. Но сейчас их практически нет. И одной из проблем здесь является то, что происходит сейчас с земельными участками. Из-за того, что ликвидных участков на рынке осталось мало, они становятся предметом спекуляций и мошенничества. Например, земли выставляются на продажу с обременениями, но продавцы давят на покупателей, прикрываясь повышенным спросом, – пояснил «Октагону» владелец столичной строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Строители подняли планку

Кроме проблем с нехваткой земель значительно на развитии рынка сказывается и отсутствие товарных запасов у производителей стройматериалов. Сейчас резко вверх идут цены почти на все позиции. Подорожанием металлопроката уже никого не удивишь – этой проблемой занимаются в Правительстве, но рост пошёл и по другим категориям. Например, ценник поднялся на теплоизоляцию и даже дерево – клеенный брус, например, вырос в цене в два раза.

В итоге на рынке появились проблемы у небольших строительных компаний, которые не могли прогнозировать подобный рост стройматериалов, когда заключали договоры на строительство объектов в межстроительный сезон – зимой.

– На рынке появилось множество случаев, когда строители подписывали смету на дом под клеенный брус, но выкупить у производителя его не успели и теперь вынуждены покрывать убытки на зимних клиентов за счёт перекрытия прибыли от новых. Таким образом, на рынке появляется некое подобие пирамиды, которое при неожиданном падении заказов просто обанкротит строителей, – сетует один из собеседников «Октагона» на строительном рынке ЦФО.

Как отмечают участники рынка, серьёзной проблемой для отрасли сейчас является нехватка квалифицированных строителей.

Из-за этого ценник на работы растёт – сегодня на объектах даже разнорабочие не всегда идут за зарплату в 30 тыс. рублей, а цены на услуги каменщиков, например, стартуют уже от 60 тыс. рублей.

Есть, конечно, и более дешёвые предложения – видя неудовлетворённый спрос, на рынок выходят неквалифицированные бригады. Их зачастую и нанимают частные заказчики, желающие сэкономить на строительстве.

– Чтобы решить проблему кадров, мы вводили обучение для строителей, а также создали площадку, где можно выбрать только аккредитованных и проверенных строителей. Мы понимаем, что решить вопрос кадров поможет и малая автоматизация строительной отрасли. В этом направлении тоже работаем – предлагаем партнёрам использовать специальные технические решения, которые позволяют автоматизировать труд. В итоге на объект нужно уже не пять каменщиков, а два, – поясняет Андрей Башкатов, отмечая, что это экономит и затраты на рабочую силу, и время на строительство.

Дома продаются кварталами

По словам участников рынка, строительный бум приводит к качественному сдвигу на рынке. Теперь большей популярностью стали пользоваться не индивидуальные проекты, а квартальный или комплексный девелопмент: когда застройщик или объединённая группа мелких строительных бригад выкупают участки земли возле уже действующих посёлков и строят дома на продажу. Таким образом, они обходят классическую схему поиска частного заказчика и работы с ним.

Как отмечают сами строители, такая схема позволяет получать большую маржу и экономить на сроках из-за отсутствия необходимости выполнения новых доработок проекта, придуманных заказчиком по ходу строительства. Кроме того, сроки экспозиции индивидуальных домов в отличие от типовых значительно выше, что также снижает доходы микродевелоперов.

На берегу Икшинского водохранилища планируется строительство готового коттеджного посёлка.На берегу Икшинского водохранилища планируется строительство готового коттеджного посёлка.Фото: сайт клубного поселка «Аквавилла»

«У нас в портфеле были подобные типовые объекты, построенные по квартальному принципу. Мы занимались их реализацией. И эти дома небольшой площади ценой в 5 млн рублей пользовались хорошим спросом и ушли довольно быстро», – рассказал президент ГК МАН Николай Савин на закрытом вебинаре для девелоперов «Инвестиции в загородную недвижимость», организованном компанией Xella.

Развитие рынка подтолкнуло обратить на него внимание и крупных девелоперов. О выходе на этот сегмент уже заявили в компаниях ПИК и «Инград».

– Нам было интересно предложить рынку загородный формат, который по своим качествам был бы сопоставим с жизнью в городе. Поэтому мы пришли к выводу, что это должен быть готовый коттеджный посёлок или ЖК мультиформатного типа. В этом году планируем вывести на рынок первый пилотный проект в формате готового коттеджного посёлка на берегу Икшинского водохранилища по Дмитровскому направлению, – пояснил «Октагону» директор департамента по управлению земельными активами ГК «Инград» Сергей Глебов.

По его словам, выход в сегмент крупных игроков обусловлен наличием большого количества земельных активов, которые не пригодны для традиционных многоэтажных ЖК.

Интересно, что приход крупного бизнеса сподвиг обратить внимание на этот рынок и консервативное банковское сообщество.

– Сейчас уже не проблема получить кредит под строительство дома. Есть, например, «Почта Банк» с его POS-кредитами. Скоро выходит ВТБ с новой программой. Таким образом, финансовых инструментов становится больше, что должно повлиять на рынок. Но об эффективности этого инструмента можно будет судить чуть позже, – отмечает Максим Лазовский.

Удалёнка поможет рынку

По мнению экспертов, тренд на загородную недвижимость, ускоренный пандемией, будет поддерживаться и дальше.

«Современные реалии привели к изменениям в структуре потребительских ценностей – в эпоху удалённых форматов работы и онлайн-обучения всё больше семей стали рассматривать для себя возможность строительства частных домов».

Наталия Пырьева | аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева
аналитик ГК «Финам»

– Для девелоперов же этот сегмент интересен не столько бурным спросом, сколько обещаниями властей упростить вопрос с кредитованием подобных объектов, – отмечает аналитик.

Другую причину продолжающегося роста аналитики видят в повышении стоимости квартир в многоквартирных домах. При резком росте цен клиенты надеялись на их откат, но сейчас стало понятно, что его не будет – максимум возможно замедление.

– А когда цена на квартиру выросла и стала равной стоимости загородных объектов, то клиенты встали перед выбором – перебираться за город или оставаться в многоквартирных домах. Развитие же инфраструктуры, например вылетных магистралей и МЦД, позволило исключить один из плюсов городской недвижимости – транспортную доступность, – заключил аналитик «Фридом Финанс» Антон Скловец.